Договор аренды — условия. Что важно

При заключении договора аренды люди редко задумываются о том, с чем им придется столкнутся в ходе его исполнения. Договор аренды, как правило, длительный, его заключают не на 1 день, а это значит, что в этот продолжительный период жизнь может подкинуть вам удивительные сюрпризы. Проблемы могут возникнуть как у арендодателя, так и у арендатора, поэтому, лучше заранее предусмотреть в договоре порядок действий на случай, если что-то пошло не так.

Суть договора аренды

Обладатель какого-то имущества (машины, квартиры, помещения, офиса, здания, оборудования) отдает его во временное пользование другому человеку или организации (в аренду, субаренду) за плату (за деньги, на возмездной основе).

Поэтому, цели сторон договора аренды таковы:

  • Арендодатель: получить все деньги за аренду (то есть, арендную плату за весь период по договору). И вернуть свое имущество по окончании аренды в относительной целости и сохранности.
  • Арендатор: получить имущество в пользование и беспрепятственно пользоваться им в течение всего периода аренды.

Помните, что арендодатель планирует получить от арендатора не только 1-2 платежа по договору, а арендную плату за весь период. Это и есть цена договора. И если арендатор вдруг уходит раньше, арендодатель несет потери (он же рассчитывал на получение ВСЕЙ цены договора). А арендатор планирует жить не пару месяцев, а тоже весь период (поэтому, и он страдает, если арендодатель расторгает договор раньше времени). И тогда от инициатора расторжения могут потребовать компенсации потерь.

Если же расторжение происходит потому, что вторая сторона что-то нарушает и вредит (не исполняет условия договора) и расторжение вынужденное (чтобы прекратить этот вред), то это другой вопрос. И стороны расходятся по правилам, которые прописаны в договоре или в законе.

Существенные условия договора аренды

  • Что арендуется — что конкретно передается в аренду, описание имущества, право арендодателя и иных лиц на это имущество.
  • Когда передается имущество — срок или условие, после выполнения которого арендатору передают имущество (например, внес первый платеж, получил ключи или иной доступ к имуществу). И обратная передача арендодателю по окончании аренды (возврат).
  • Размер арендной платы. Кто за что платит (например, при аренде квартиры или помещения — кто оплачивает коммунальные и эксплуатационные платежи). Арендная плата может быть фиксированной, либо включать в себя постоянную/фиксированную часть + переменную часть (которая формируется исходя из показаний приборов учета, тарифов и т.д.), либо рассчитываться по формуле.
  • Период оплаты. Как часто нужно вносить платежи — раз в месяц, в квартал, в день, в год. Стороны могут установить и другие периоды оплаты, в зависимости от того, что арендуется, и как им удобно.
  • Дата оплаты. Вы должны четко понимать, когда последний день внесения арендной платы, после которого возможны штрафные санкции или расторжение договора.
  • Факт оплаты — что признается фактом оплаты при безналичных расчетах (переводом на счет, на карту): списание денег со счета плательщика или зачисление на счет получателя платежа?  В договоре можно указать любой удобный для сторон вариант. Но так как в этом случае больше рискует арендодатель (по любым причинам, например — плательщик ошибся в реквизитах, у него деньги списали, но к получателю они не дошли), а  неполучение денег  приводит к тому, что аренда для арендодателя теряет всякий смысл, то чаще всего фактом оплаты признают зачисление денег на счет получателя (арендодателя).
  • Изменение размера платы — если по закону это возможно (например, при аренде недвижимости не ранее, чем через год с начала аренды), то прописать, как происходит изменение платы (и в какую сторону, например, только увеличение), за какой период предупредить, что будет, если арендатор не согласен, размер повышения (не более скольких-то процентов, привязка к каким-то статистическим показателям и т. д.)
  • Срок действия договора. Когда договор вступает в силу, когда заканчивается в случае истечения срока и когда последний день, если досрочное расторжение.
  • Расторжение — кто и при каких условиях может расторгнуть досрочно (порядок уведомления и последовательность процесса расторжения). И может ли. Потому что, как мы писали выше, цель сторон — получать деньги и пользоваться имуществом на протяжении всего периода действия договора. А любое досрочное расторжение без согласия второй стороны (и без его виновного поведения, когда он делает, все, что положено по договору), это проблема и убытки для того, кто не хочет расторгать. Для тех, кто по условиям договора не имеет право расторгнуть досрочно, но очень хочет, то это тоже не всегда, но возможно (просто надо хорошо подумать, как правильно это сделать).
  • Кто отвечает за что — ремонт, пожарная безопасность, вывески и реклама на фасаде (при аренде нежилых помещений), аварии, допуск аварийных служб и арендодателя и подобное. Надо ли устанавливать специальное оборудование (магнитные замки, охранную, пожарную сигнализацию, решетки, специальную систему вентиляции, жироуловители и жирорасщепители на сливы, кондиционеры, вывески и т.п.), новые замки и двери.  И с какого момента ответственность за сохранность имущества переходит к арендатору и возвращается обратно к арендодателю.

Есть и другие существенные условия договора аренды, многое зависит от специфики имущества, которое сдается в аренду и конкретных обстоятельств. Например, если договор заключается между физическим и юридическим лицом или ИП, то необходимо указать, кто является налоговым агентом (перечисляет за физическое лицо налоги — НДФЛ 13% от цены аренды). Или если арендодатель — организация, ИП, физическое лицо, не являющиеся плательщиком НДС, то что будет, если арендодатель станет плательщиком НДС по ходу действия договора (арендная плата будет включать НДС, либо он будет начислен дополнительно).

Контакты сторон в договоре

Помните, что при возникли разногласий или конфликтов, вам необходимо будет что-то сообщать второй стороне в письменном виде (как правило, именно такая форма предусмотрена договором). И документально доказать потом (суду, налоговой), что вы действительно это сделали (сообщили, уведомили, потребовали).

Надо однозначно определить адреса, по которым будут направляться письма (требования, уведомления и другие грозные бумаги). И прописать механизм — насколько заранее надо уведомлять, куда писать (возможно ли в электронном виде), что делать, если сторона не получила письмо или уклоняется от получения, что признается фактом получения.

Желательно обязать стороны уведомлять друг друга в короткий срок (3-7 дней)  об изменении адреса, личных данных физического лица или реквизитов организации и изменении другой важной информации о стороне договора.

Поэтому, уточняйте реальные почтовые адреса сторон, телефоны, действующие адреса электронной почты либо номера-адреса, на которые зарегистрированы мессенджеры, если в договоре, например, предусмотрена возможность уведомлять по WatsApp, Viber, Telegram, Skype.

Согласование, редактирование и критика договоров аренды

Если вы ведете переговоры по заключению, расторжению, продлению или изменению договора аренды, и вам нужно мнение юриста, можем помочь. Если просто нужно посоветоваться, посоветуем. Если вам нужен договор аренды, соглашение о расторжении, уведомление о расторжении, соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды (в том числе, с продажей бизнеса, который работает в арендуемом помещении), письма арендаторам о повышении платы, акты приема-передачи, форма ознакомления арендатора с охранными обязательствами объекта культурного наследия, договор аренды имущества, находящегося в залоге, образец согласия или уведомления залогодержателя, уведомление о перенайме (переходе прав и обязанностей по аренде новому арендатору), пишите. Когда дело срочное, лучше позвонить.

А если вы просто почитали, нашли для себя что-то полезное и хотите поблагодарить нас, нажмите «мне нравится» внизу статьи или дайте на нас ссылочку в соц.сетях или блоге. Вам не трудно, а нам очень приятно. Спасибо!

***