Договор при покупке за счет социальной выплаты на приобретение жилья (северяне)

В последнее время жителям Красноярского края, стали выдавать жилищные сертификаты, которые называются «Свидетельство о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилья» по государственной программе Красноярского края «Создание условий для обеспечения доступным и комфортным жильем граждан Красноярского края» на 2014-2016 годы (утвержденной Постановлением Правительства Красноярского края от 30.09.2013 г. № 514-п) и ее подпрограмме «Улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан, проживающих на территории Красноярского края» на 2014-2016 годы.

У продавцов недвижимости возникает закономерный вопрос — как скоро они получат деньги. А у специалистов, занимающихся составлением договора и оформлением документов — как правильно прописать в договоре все условия, которые необходимы для оплаты этой сделки.

Учтите, что не каждый продавец захочет связываться с вашими непонятными (для него) бумагами и способом оплаты. Советую  вам тщательно изучить весь процесс оформления, чтобы потом вы легко смогли ответить продавцу, когда он получит свои деньги, и что будет гарантировать оплату ДО.

Как купить жилье по субсидии

Помните, что на покупку квартиры вам дан определенный срок, за который вы должны успеть все оформить и предоставить свидетельство о праве собственности и договор купли-продажи в банк для оплаты. Срок действия субсидии указан в свидетельстве на получение субсидии.

Все ответы на вопросы содержит инструкция, которую выдают каждому получателю субсидии — Памятка получателя свидетельства о предоставлении социальной выплаты. Из нее вы узнаете:

  • как и где открыть блокированный целевой счет и как распорядиться средствами субсидии, находящимися на нем;
  • как купить жилье — порядок оформления;
  • как сдать имевшееся в Красноярском крае жилье.

Все правильные названия программы и документов смотрите в исходных бумагах (свидетельстве на субсидию) и в договоре с банком об открытии счета (для обслуживания мероприятий по предоставлению социальных выплат на приобретение жилья гражданам, проживающим в соответствующем месте). Банк очень правильно и подробно прописывает все названия (программы, подпрограммы), после чего для вас прояснится логика и взаимосвязь процессов.

Порядок действий

  • 1. Открытие блокированного целевого счета в Сбербанке (1 день).

Открывается по месту покупки недвижимости. В некоторых случаях — по месту выдачи субсидии, а потом по месту покупки (тогда берите с собой документы на открытый счет). В редких случаях, счет открывается исключительно по месту выдачи субсидии и туда же предоставляются все документы (это касается Крыма, потому что в Крыму Сбербанка сейчас нет и открыть какой-либо счет там, по месту покупки недвижимости, невозможно).

На этот блокированный целевой счет поступают средства субсидии и лежат там до тех пор, пока банк не получит от владельца субсидии:

  • свидетельство (-а) о праве собственности на имя получателя (-ей) субсидии (с обременением в пользу Продавца, ипотека в силу закона по причине окончательного расчета после регистрации перехода права);
  • правоустанавливающие документы (договор купли-продажи);
  • расписка продавца о получении денег (это в случае, если цена квартиры или дома больше  размера субсидии. То есть, если кроме субсидии покупатель доплачивает продавцу разницу за счет собственных или кредитных средств).

Решение об оплате по договору (средствами субсидии) принимает банк. И в течение 3 дней направляет в соответствующие гос. органы региона, выдавшего субсидию, уведомление о том, что деньги выплачены.

  • 2. Составление договора купли-продажи со средствами субсидии (от 2 часов).
  • 3. Регистрация права собственности Покупателя (обладателя субсидии) с залогом в пользу Продавца (ипотека в силу закона) — производится в Росреестре (3 рабочих дня).
  • 4. Подача документов, полученных в Росреестре, в Сбербанк для рассмотрения и оплаты (1-3 дня).
  • 5. Оплата (это быстро, буквально 1-2 дня).
  • 6. Снятие обременения с жилья
  • 7. Возврат государству старой квартиры, которая была у обладателя субсидии ранее. 

Что гарантирует оплату по договору

Для оплаты по сделке (средствами субсидии) Продавцу необходимо передать право собственности Покупателю (получателю субсидии на жилье). То есть, на момент оплаты право собственности будет у Продавца.

Покупатель подтвердит банку наличие у себя права собственности предъявлением свидетельства о праве (возможно, + выписка из ЕГРП) и договором купли-продажи.

НО. На объекте недвижимости будет обременение — ипотека в силу закона (залог в пользу Продавца). Потому что с ним не произведен полный расчет. При наличии обременения Покупатель, хоть и ставший уже собственником, не сможет продать, поменять или как-то иначе распорядиться квартирой без согласия Продавца.

Наличие этого залога (ипотеки в силу закона) вынуждает Покупателя довести дело до конца (оплатить). А произведенная оплата обязывает Продавца снять залог.

Договор купли продажи с субсидией

Я не буду приводить весь текст договора, он обычный. Вы можете писать все подробности про программы, счета и другое с длинными названиями и многочисленными подробностями прямо в тексте договора. Но я считаю, что в таком изложении вязнет глаз. Читаешь-читаешь, к концу уже теряешь нить повествования… приходится искать, что к чему относится и о чем, все-таки, договорились стороны.

Поэтому, предлагаю кратко обозначить все сложные и длинные названия, используемые в договоре. И выделить эти краткие названия с расшифровкой в раздел «Термины и определения».

Образец договора (отдельных частей, отличных от обычного)

1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1.1.   Квартира – квартира с назначением: жилое, общей площадью 40,1 (Сорок целых и одна десятая) кв.м., этаж 7, находящаяся по адресу: г. Москва, Литейная, д. 5 (Пять), кв. 8 (Восемь).

Квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании…..  (перечислить все правоустанавливающие документы),  о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.01.2111 г. сделана запись о регистрации № 77-77-01/055/21111-777, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77-БА № 777777, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 07.07.2111 г.

1.2.   Подпрограмма — подпрограмме «Улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан, проживающих на территории Красноярского края» на 2014-2016 годы государственной программе Красноярского края «Создание условий для обеспечения доступным и комфортным жильем граждан Красноярского края» на 2014-2016 годы, утвержденной Постановлением Правительства Красноярского края от 30.09.2013 г. № 514-п. (или пишете свое, если у вас другая подпрограмма или программа).

1.3.   Свидетельство — Свидетельство № … о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилья, выданное Покупателю 10.10.2111 г. министерством строительства и архитектуры Красноярского края, подтверждающее право Покупателя на получение социальной выплаты в размере 1900000= (Один миллион девятьсот тысяч) рублей по Подпрограмме, которая находится на Счете-1.

1.4.   Доп. офис № … — дополнительный офис № …. (полное наименование офиса Сбербанка) открытого акционерного общества «Сбербанк России» (далее по тексту ОАО «Сбербанк России»), структурное подразделение …. отделения № …., находящийся по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 5, являющийся филиалом Кредитора.

1.5.   Счет-1 – банковский счет № …., открытый на имя Покупателя в Доп.офисе №.. (см. его краткое наименование в  п. 1.4)  для обслуживания мероприятий по предоставлению социальных выплат на приобретение жилья гражданам, проживающим в ……………………. Подпрограммы.

1.6.   Счет-2 — банковский счет № ……., открытый на имя Продавца в (полное наименование офиса банка), находящегося по адресу: г. Москва, ул. Ягодная, д. 15).

  1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Продавец продал Покупателю принадлежащую ему по праву собственности Квартиру, а Покупатель купил Квартиру на условиях, установленных Договором.

  1. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1.   Стороны договорились о цене Квартиры в размере 2000000= (Двух миллионов) рублей. Сторонам известно, что соглашение о цене является существенным условием Договора, данная цена является окончательной и изменению не подлежит.

3.2.   Расчет между сторонами производится за  счет собственных средств Покупателя  и средств, предоставляемых Покупателю по Подпрограмме следующим образом:

3.2.1.      100000= (Сто тысяч) рублей Покупатель выплатил Продавцу за счет собственных средств в качестве задатка до заключения Договора.

3.2.2.      1900000= (Один миллион девятьсот тысяч) рублей Покупатель выплачивает Продавцу за счет средств социальной выплаты, предоставляемых ему по Подпрограмме в течение четырнадцати рабочих дней после государственной регистрации перехода права к Покупателю в безналичном порядке путем перечисления со Счета-1 на Счет-2.

Остальное пишете, как обычно. Про ипотеку оговаривать отдельно не надо. Из договора следует, что расчет не произведен полностью до перехода права. Поэтому, залог (ипотека) возникает автоматически, в силу закона.

Госпошлина

Обычная, на 2015 год это — 2000 руб. Если членов семьи — несколько, то оформляется в равных долях, госпошлина делится на число участников и оплачивается отдельными квитанциями на каждого (например, 4 покупателя, 2000/4=по 500 руб на каждого покупателя).

Предъявление документов в банк для оплаты

Банк требует подлинники документов обладателя субсидии: всех свидетельств (на имя новых собственников), договора купли-продажи, передаточного акта (это в случае, если договор не имел силу передаточного акта, и акт составлялся отдельно. Вообще, я бы не усложняла, и делала договор имеющим силу передаточного акта).

Вы можете прописать в договоре (где указывается количество подлинников) лишний экземпляр договора для стороны Покупателя и отдать его в банк без боязни, при этом, у вас останется свой подлинник.

Если вы волнуетесь, что по каким-то причинам банк не вернет или несвоевременно вернет свидетельства, это не страшно. Во-первых, всегда можно получить новые; во-вторых — вам все равно получать новые, без обременения (снимите себе ксерокопии); в-третьих —  единственным подтверждением наличия права является свежая выписка из ЕГРП.

Снятие обременения

После полного расчета сторонам сделки необходимо снова пойти в Росреестр для снятия обременения. Нужен и продавец, и покупатель.

Обременение снимается бесплатно и быстро (3 рабочих дня), но вот получение нового свидетельства (без обременения) обойдется в 350 руб. за каждое свидетельство.

Договор купли-продажи с субсидией и кредитными средствами

Такой вариант тоже возможен. Причем, кредит на покупку квартиры (дома) не обязательно брать в Сбербанке, можно и в другом банке.

Как показывает жизнь, отделы Сбера, занимающиеся оплатой по субсидиям и выдачей кредитов, между собой не общаются, никакой слаженности нет. И вам придется самостоятельно урегулировать все вопросы, трения и противоречия, возникающие при подготовке и подаче документов. Последовательность такая — сначала оплачивается субсидия, потом кредитные деньги. Но текст договора перед заключением  надо согласовывать с обоими отделами параллельно.

Но сделать все возможно. Уже есть живые примеры))

Для тех, кто хочет сделать договор своими руками

Не жадничайте. Обратитесь к специалисту (юристу, специализирующемуся в сфере недвижимости и гос.регистрации) за юридической помощью. В этом договоре много тонкостей, обо всем и не вспомнишь, пока не начнешь делать очередной такой документ. И даже мне понадобился не один час работы, чтобы разобраться и выстроить ситуацию в правильной последовательности.

Не каждый юрист возьмется разбираться в этой сложной запутанной истории. При нас в Сбербанке принимали людей, которые вынуждены были расторгнуть договор и вернуть квартиру хозяевам по причине того, что их договор купли-продажи был неверно составлен (не отвечал всем требованиям отделов Сбербанка, ведающим оплатой субсидиями и выдачей кредитов). Им пришлось искать новую квартиру и проходить всю процедуру заново. Первые продавцы обиделись и не стали ждать, пока документы переделают правильно. Просто ушли.

Так что, берегите свое время и здоровье, пользуйтесь юридической поддержкой опытных юристов.

_______________________________________________

Если вам была полезна эта информация, нажмите «мне нравится». Вам несложно, а нам — очень приятно!))