Охранные обязательства — продажа, аренда объектов культурного наследия

Недавно ко мне обратился продавец, который заключил договор купли-продажи квартиры, находящейся в доме — памятнике истории и культуры. Этот объект культурного наследия, может, слова доброго не стоит, однако, охранное обязательство собственника, о котором позабыли в момент оформления сделки,  существует.

Ему приостановили регистрацию и выдвинули ряд требований к договору купли-продажи объекта культурного наследия.

Почему произошла приостановка регистрации перехода прав

  1. Государственный регистратор в Росреестре приостановил регистрацию перехода права потому, что договор купли-продажи был обычным. То есть, не содержал какого-либо упоминания об охранных обязательствах, которые обязан принять на себя будущий собственник (после регистрации своего права собственности на объект культурного наследия).
  2. Кроме того, отсутствовал паспорт на объект культурного наследия или справка о том, что паспорт не составлялся.  В нашем случае, собственнику в Управлении культуры города (он у нас ведает охраной памятников истории и культуры) выдали справку о том, что паспорт на данное знание, как памятник истории и культуры, не изготовлялся (отсутствует).

Мы этот вопрос решили. А вчера в том же доме — памятнике истории и культуры местного значения, сдавалось в аренду торговое помещение. Так что, мы потренировались и на жилых, и на нежилых объектах культурного наследия, охраняемых законом.

Предлагаю схему, по которой решается вопрос по составлению договора купли-продажи и аренды объектов, признанных памятниками истории и культуры местного значения.

Договор на объект культурного наследия

Какие документы нужны на объект культурного наследия

Регистратор Росреестра  при регистрации перехода права собственности или договора аренды/субаренды на памятник истории и культуры потребует от вас:

  • паспорт объекта культурного наследия либо справку о том, что паспорт не составлялся (подлинник + копия);
  • охранное обязательство (подлинник+копия);
  • дополнительные условия в тексте договора (купли-продажи, аренды, субаренды, мены, дарения).

Остальные документы — как обычно.

Кстати, июль-начало августа 2015 года: пока госорганы охраны памятников не заключают охранные обязательства, потому что согласовывается новая форма охранок. А для сделок они выдают справки, для Росреестра этого достаточно.

Где взять сведения для договора по объекту культурного наследия

Внимательно прочитайте охранное обязательство. Оно содержит всю необходимую информацию, которую остается только продублировать в договоре или приложении к нему:

  • перечень обязательств собственника по охране объекта;
  • опись или перечень технического состояния памятника (самого здания и интерьера);
  • график мероприятий по охране — план ремонтно-реставрационных работ и благоустройства территории (не всегда есть).

Кроме того,  охранным обязательством предусмотрено обязательное заключение аналогичного охранного обязательства новым собственником памятника или его арендатором (субарендатором).

Что необходимо указать в договоре на объект культурного наследия

  • Известить покупателя (арендатора, субарендатора) о том, что объект является памятником (истории-архитектуры, объектом культурного наследия — см. формулировку в обязательстве и паспорте объекта культурного наследия);
  • Перечислить состав обязательств по охране — указать, какие конкретно обязательства  существуют (переписать из охранного обязательства или сканировать эту часть текста и вставить как рисунок, если переписывать слишком много).
  • Описать техническое состояние объекта культурного наследия (переписать из охранного обязательства или акта к охранке. Либо вставить скан картинкой в текст).
  • Упомянуть о плане и сроках ремонтно-реставрационных работ и благоустройства территории (если они содержатся в обязательстве по охране памятника).
  • Известить покупателя (арендатора, субарендатора) о том, что при переходе права собственности (купля-продажа, мена, дарение) или при приобретении права пользования (аренда, субаренда), новый собственник или арендатор обязан заключить аналогичное охранное обязательство.

Обратите внимание, что охранные обязательства и техническое состояние объекта культурного наследия могут быть большим документом, занимающим несколько страниц. Поэтому, удобнее перечислять обязательства по охране  не в самом тексте договора, а в приложении к нему.

Вот вам образцы формулировок пунктов об охранных обязательствах, и все другое, необходимое для заключения договора на квартиру или нежилой объект культурного наследия.

Пример пункта договора о наличии охранных обязательств на объект культурного наследия

Покупателю (Арендатору, Субарендатору) известно, что Квартира (Помещение) является памятником архитектуры и градостроительства местного значения, находящимся под охраной государства, и Арендодатель 18.05.2013 г. принял на себя охранное обязательство по сохранению, содержанию и использованию нежилого помещения недвижимого памятника истории и культуры под № 48.

Покупатель (Арендатор, Субарендатор) обязуется после заключения настоящего договора заключить с Муниципальным органом охраны памятников в лице …. (название местного органа власти, занимающегося охраной памятников), аналогичное охранное обязательство на Квартиру (Помещение). Обязанности арендатора по охране Квартиры (Помещения), как объекта культурного наследия и техническое состояние  Квартиры (Помещения) содержатся в Приложении 1 к настоящему договору.

Образец Приложения к договору аренды объекта культурного наследия

Приложение  1  к договору аренды от 25.05.2013 г.

Перечень технического состояния и обязанностей арендатора по охране помещения

г. —-                                                                                                                                                      25 мая 2013 г.

 Мы, гражданин Российской Федерации  (все данные паспорта), именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и

 Общество с ограниченной ответственностью «Продажа бизнеса в Туле», сокращенное наименование: ООО «Бизнес в Туле»,  ИНН 00000000, ОГРН 000000000, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до 01.07.2002 г.: серия 71 № 00000, дата внесения записи: 14.12.2002 г., наименование регистрирующего органа:………., КПП  …….. адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица: ………., в лице директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, составили настоящее Приложение к договору аренды от 25.05.2013 года нежилого помещения № 225, расположенного в доме № 1, по проспекту Ленина в г. Тула (далее по тексту именуемого «Помещение»), о нижеследующем:

  1. Арендатору известно, что Помещение имеет статус памятника архитектуры и градостроительства местного значения, находящегося под охраной государства, и его разрешено использовать исключительно под торговое или офисное помещение с соблюдением условий, предусмотренных действующим законодательством в области охраны и использования объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) (текст и разрешенное использования — из Охранного обязательства). Кроме того, Арендатор, приобретающий по договору аренды право пользования Помещением, принимает на себя следующие обязательства, которые после заключения договора аренды он обязан закрепить в охранном обязательстве путем его заключения в Муниципальном органе охраны памятников – Управлении культуры администрации г. Тулы (далее по тексту именуемы1 «Орган охраны»):

1.1.   Обеспечивать режим содержания Помещения, а так же – проводить ремонтные работы, направленные на сохранения архитектурного облика, благоустройство прилегающей к помещению территории, руководствоваться разовыми предписаниями Органа охраны.

1.2.   Содержать  Помещение и все связанное с ним имущество в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом порядке.

1.3.   Содержать прилегающую к Помещению территорию в благоустроенном состоянии, не допускать использования этой территории под новое строительство и другие хозяйственные нужды, не производить никаких пристроек к Помещению и переделок снаружи, не вести каких-либо земляных работ на территории, прилегающей к Помещению, без специального письменного разрешения Органа охраны.

1.4.   Не производить без разрешения Органа охраны:

  • никаких работ по ремонту, побелке и покраске Помещения: стен, покрытых живописью, лепкой и предметами внутреннего оборудования, являющимися произведениями искусства;
  • замену окон, дверей и других конструкций.

1.5.   Не занимать Помещение под жилье, как постоянного, так и временного характера, если таковое использование не оговорено охранным обязательством.

1.6.   Беспрепятственно допускать представителей Органа охраны для контроля за выполнением правил содержания Помещения и прилегающей к нему территории, зон охраны или для научного обследования.

1.7.   Немедленно извещать Орган охраны о всяком повреждении, аварии или ином обстоятельстве, нанесшем ущерб Помещению, и своевременно принимать соответствующие меры против дальнейшего разрушения или повреждения Помещения и по приведению его в порядок.

1.8.   Иметь в Помещении противопожарное оборудование, согласно требованиям органов пожарной охраны.

1.9.   Своевременно производить поддерживающий текущий, капитальный ремонт и благоустроительные работы независимо от сезона, а так же – ремонтно-реставрационные работы согласно плату-графику, представленному в акте технического состояния Помещения.

1.10.Производить все ремонтно-реставрационные и другие работы по Помещению и его территории по предварительному разрешению Органа охраны. Обеспечивать данные работы всей научно-проектной и технической документацией (обследованиями, обмерами, проектами). Все материалы по обследованию, обмеру, научно-проектная документация и материалы по исследованию и фотофиксации помещения памятника передаются Собственником Органу охраны по мере их изготовления в десятидневный срок после их утверждения  и получения в 1 экземпляре, безвозмездно.

1.11.Обеспечивать доступ гражданам в помещение памятника с периодичностью – второй и четвертый четверг каждого месяца. Длительность доступа – с 15.00 до 18.00 час.

1.12.В случае обнаружения Органами охраны самовольных перестроек или переделок, искажающих помещение памятника, немедленно устранить в срок, определяемый предписанием Органа охраны.

1.13.В случае невыполнения ремонтно-реставрационных работ в сроки или нарушения правил содержания Помещения, его прилегающей территории и зон охраны, а так же – в случае использования не по прямому назначению, устранить нанесенный ущерб. А в случае заселения Помещения жильцами – выселить их в установленном порядке.

1.14.   В случае нарушения вышеперечисленных обязательств нести уголовную, административную и иную юридическую ответственность, в соответствие с  федеральным и региональным законодательством.

1.15.Согласно плану ремонтно-реставрационных работ и благоустройства территории, проводить в период с 2012 по 2016 г. следующие работы по:

  • сохранению историко-архитектурного облика помещения и фасада здания;
  • проведение работ по перепланировке, переустройству, переоборудованию и т.п. проводить с обязательным согласованием с Органом охраны и УАИГ.
  • благоустройству прилегающей территории.
  1. Техническое состояние Помещения.

2.1.   Внешние архитектурно-конструктивные элементы.

2.1.1.      Общее состояние здания: удовлетворительное.

2.1.2.      Фундаменты: из бутового камня, трещины.

2.1.3.      Цоколи и отмостки около них: цоколь кирпичный, имеются трещины, прилегающая территория благоустроена.

2.1.4.      Стены внешние: бревенчатые, обшиты вагонкой цвета беж.

2.1.5.      Крыша (стропила, обрешетка, кровли, водосточные желоба и трубы): шиферная с организованны наружным водоотводом, имеются сколы отдельных листов.

2.1.6.      Главы, шатры, их конструкция и покрытие: не имеет.

2.1.7.      Внешнее декоративное убранство (облицовка, окраска, разные украшения, карнизы, колонны, пилястры, лепнина, скульптура, живопись на фасадах): нет.

2.2.   Внутренние архитектурно-конструктивные и декоративные элемент.

2.2.1.      Общее состояние: удовлетворительное.

2.2.2.      Перекрытия: дощатое, утепленное, имеется прогиб балок.

2.2.3.      Полы: плитка. Линолеум, состояние удовлетворительное.

2.2.4.      Стены, их состояние, связи: внутренние перегородки тесовые, имеются отклонения от вертикали.

2.2.5.      Столбы, колонны: нет.

2.2.6.      Двери и окна: из оконного проема переоборудована входная дверь ПВХ белого тона, внутренние двери – простые. Состояние – удовлетворительное.

2.2.7.      Лепные, скульптурные и прочие декоративные украшения: нет.

2.2.8.      Живопись (монументальная и станковая): отсутствует.

2.2.9.       Предметы прикладного искусства (мебель, осветительные приборы, резьба по дереву, металлу и прочее): отсутствуют.

2.2.10.   Сад, парк, двор, ворота и ограда: прилегающая территория, ступени в удовлетворительном состоянии.

3. Настоящий перечень  является неотъемлемой частью договора аренды от 23.05.2013 г., составлен и подписан в трех экземплярах, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по …….  области, по одному экземпляру выдается сторонам договора.

4.        РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Прошу прощения за корявость некоторых формулировок и стены, покрытые «лепкой» (да-да, я знаю, что лепнина)… рука не поднялась исправить, что перечислено в обязательстве, то и указала. С удовольствием и бесплатно отредактировала бы файл охранного обязательства для Управления культуры (не Тулы, просто для примера город указала)… но кто ж мне даст)))

Купля-продажа, мена, дарение объекта культурного наследия

По тому же принципу можно составить Приложение для договора купли-продажи объекта культурного наследия, мены или дарения.

Если вы сдали на регистрацию договор без упоминания о том, что дом или здание является памятником истории и культуры, то делайте дополнительное соглашение. Примерный текст смотрите так же в приложении, образец которого приведен выше.

________________________________

Если вам пригодилась эта информация, нажмите «мне нравится»! Вам не трудно, нам — приятно)))

Другие полезные юридические советы и образцы документов.