Покупка квартиры в кредит (ипотека) — что делать покупателю

Краткие советы для тех, кто только задумал купить квартиру в кредит и еще не обращался в банк по вопросу ипотеки — последовательность действий и на что обратить внимание в первую очередь.

Как купить квартиру в ипотеку

1. Действия до заключения договора и передачи денег

  • Получить предварительное одобрение банка (как подтверждение того, что вам дадут ипотечный кредит на недвижимость);
  • Выбрать квартиру (в течение срока действия одобрения банка, обычно, это 3 месяца);
  • Узнать, что с документами на выбранную квартиру.

1.1. Какую информацию о квартире получить от продавца

  1. Если дом строится и долевое участие не от Застройщика — изучить текст договора и всех дополнительных соглашений к нему (если были), чтобы понять, какие условия и рассчитались ли продавцы с Застройщиком, если долевое напрямую от Застройщика — почитать о нем в интернете, нет ли у него проблем (банкротство, не укладывается в сроки и т.д.), люди обычно пишут, если проблемы появились.
  2. Если просто покупка готовой квартиры — узнать точный адрес или кадастровый номер. По ним можно заказать выписку из реестра (ЕГРН) и будет понятно, кто собственник и нет ли обременений. Желательно посмотреть и документы (их договор (-ы), на основании которого (-ых) продавец владеет). Если собственник — человек, а не организация, то спросить, покупал ли в браке, оплачивал ли материнским капиталом (если приватизация или наследство, то брак роли не играет), были ли перепланировки и узаконены ли они, почему продает, где будет жить.

1.2. Куда обратиться с информацией, полученной от продавца

Документы по квартире (договор долевого участия и приложения к нему либо правоустанавливающие документы на готовую квартиру) нужно показать юристу, который специализируется на сделках с недвижимостью. Компетентный специалист изучит документы и оценит степень вашего риска при покупке этой квартиры. Вы узнаете, все ли в порядке или есть вопросы, которые нужно дополнительно задать продавцу (либо вообще отказаться от сделки).

2. Заключение предварительного договора купли-продажи

После того, как стало понятно, что банк согласен выдать вам ипотечный кредит, документы продавца в порядке, продавца и покупателя все устраивает (цена, срок оплаты и т.д.), то покупатель собирает документы по списку банка + копии документов на квартиру и некоторые справки от продавца (типа выписки из поквартирной карточки).

Для того, чтобы сбор документов и трата денег на оценку квартиры и другие бумаги не были напрасными, необходимо зафиксировать условия, на которых будет сделка. Обычно, условия, на которых стороны договорились о купле-продаже, закрепляются в предварительном договоре.

После чего, для обеспечения обязательств по договору покупатель передает продавцу задаток (если продавец после откажется продавать — задаток возвращает в двойном размере, если покупатель передумает покупать — задаток остается у продавца.  Так все становятся заинтересованы в том, чтобы сделка состоялась). Если продавец квартиры — организация, они могут отказаться заключать предварительный договор и, следовательно, задаток им не выплачивается.

Нет смысла передавать задаток по расписке или иным способом без заключения предварительного договора (с собственником или уполномоченным им лицом с нотариальной доверенностью). Суды такой платеж задатком не признают. Задаток дается только при наличии предварительного договора, заключенного в письменной форме и в форме  основного договора купли-продажи (ДКП).

3. Сделка — заключение основного ДКП

После предоставления полного комплекта документов заемщика и копий документов собственника квартиры, банк проверяет их, одобряет (около 1 недели).

После одобрения заключается договор купли-продажи и кредитный договор с покупателем.

3.1. Расчеты

Обычно, первоначальный взнос за минусом задатка (если он вносился) покупатель выплачивает продавцу при заключении ДКП. Либо это происходит раньше, еще по предварительному договору.  Если расчет происходит через аккредитив, то сумму первоначального взноса может быть внесена на счет и заблокирована там до момента окончательного расчета. По расчетам возможны разные варианты, все зависит от банка и конкретной ситуации.

3.2. Переход права собственности на квартиру к Покупателю

Особенность ипотечной сделки — переход права к покупателю до того, как будет окончательный расчет с продавцом.  Но для того, чтобы покупатель не натворил дел с неоплаченной квартирой и не кинул продавца и банк, регистрируется обременение на квартиру — залог в пользу банка. Поэтому, покупатель не может ни продать, ни сделать что-то другое с неоплаченной квартирой и продавцу волноваться не стоит.

После того, когда право собственности на квартиру перейдет к покупателю с одновременной регистрацией залога в пользу банка (это по времени около 9 дней, но иногда и раньше), банк оплачивает оставшуюся часть (в размере выдаваемого кредита либо в полном размере, если все деньги = цене квартиры были заморожены в виде аккредитива).

И тогда все, остается только вовремя платить кредит.

4. Освобождение квартиры и передача ключей

Если в квартире кто-то живет или есть вещи продавца, надо заранее договориться и дать продавцу небольшой разумный срок на выезд и освобождение. Это желательно прописать в ДКП.

Если квартира пустая или новая, то ключи передают или сразу, при заключении ДКП и оплате первоначального взноса, либо — после полной оплаты. Это зависит от договоренностей сторон ДКП. Порядок передачи ключей так же прописывается в ДКП.

***
Это основные моменты. Есть и другие. Но это уже работа юриста по конкретной сделке. Кому очень нужно и срочно — пишите или звоните, контакты на сайте. Возможны консультации по сделке, документам, составление предварительного договора купли-продажи или основного ДКП. Законодательство у нас единое, поэтому, ваше местоположение при нахождении квартиры в границах РФ, значения не имеет.