Повышение арендной платы

В жизни собственника помещений часто возникают обстоятельства, когда он испытывает непреодолимое желание повысить арендную плату для своих арендаторов. Однако, не всегда это возможно по условиям договора и по закону.

И для того, чтобы ответить на часто возникающие вопросы и устранить противоречия в толковании законодательства,  Президиум Высшего Арбитражного суда РФ выпустил Информационное письмо № 66 от 11.01.2002г., которое разъясняет порядок применения судами норм права, ориентируясь на которые можно понять, когда и в каких случаях можно повысить арендную плату.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66

Случай № 11.

11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.

Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.

Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.

Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Краткосрочная и долгосрочная аренда

Договор аренды считается краткосрочным в случае, если он заключен на срок менее 1 года, то есть, 365 (366) дней минус 1 день (как минимум). И тогда его можно не регистрировать в органах государственной регистрации. Он вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Но, если вы указываете, что настоящий договор распространяет свое действие на срок  с  20.04.2012 г. по 19.04.2013 г., общее количество дней = 365 = 1 год. И он уже считается долгосрочным.

Если вы хотите   заключить краткосрочный договор без госрегистрации, обязательно отнимите от года хотя бы 1 день или 2, или не пишите «по» предыдущее число (с 20 одного года по 19 следующего), а «до» него (с 20 и до 19) .

Все договоры, заключенные на срок от 1 года и более считаются долгосрочными и подлежат обязательной государственной регистрации. После чего только считаются заключенными и вступившими в силу. Поэтому, имейте в виду, что срок аренды и, следовательно, обязанность Арендатора выплачивать Арендодателю арендную плату, возникает по такому договору только с момента государственной регистрации договора аренды, если в нем не предусмотрены иные условия.

Новости законодательства 2013 года

По состоянию на 01-03 марта 2013 г

С 1 до 4 марта 2013 года договоры аренды не подлежали гос.регистрации, но подлежали государственной регистрации обременение объекта недвижимости договором аренды.

То есть, собственник после регистрации обременения, возникшего в силу договора аренды, не мог распоряжаться (продавать, сдавать в аренду и т.д.) своим объектом недвижимости, без учета интересов арендатора. Так было и раньше, но обременение, возникшее вследствие краткосрочного договора аренды нигде не регистрировалось. А при регистрации долгосрочных договоров аренды обременение автоматически регистрировалось в силу закона. И если собственник продавал свой объект, к новому хозяину переходили обязательства по действующим договорам аренды прежнего.

Договоры аренды, заключенные в период с 1 до 4 марта 2013 года, на любой срок не подлежали госрегистрации.  Но если вы в этот момент не зарегистрировали обременение, то считается, что обременений НЕТ. Что и подтвердит выписка из Росреестра. И интересы арендатора могут быть ущемлены. .

Правила регистрации с 4 марта 2013 г

Друзья, гос.регистрация долгосрочных договоров аренды вернулась! Все по-старому. Снова необходимо регистрировать договоры аренды, субаренды предприятий, зданий, помещений, сооружений и  др.

Основание: Федеральный закон от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»

Повышение арендной платы при краткосрочной аренде

То есть, если ваш договор аренды заключен на срок менее 1 года и в нем не предусмотрена формула индексации, которую можно расценивать, как установление  способа расчета арендной платы, то менять, повышать размер арендной платы Арендодатель не вправе.

Получается, что размер арендной платы в краткосрочном договоре менять нельзя, без наличия в договоре специальной формулы или методики ее подсчета.

Но если вы, по истечение срока действия краткосрочного договора, заключаете новый договор аренды с теми же лицами, у вас есть прекрасная возможность предложить им новую цену арендной платы.

Повышение арендной платы при долгосрочной аренде

В договоре аренды, заключенном на срок 1 год и более, есть возможность увеличения размера арендной платы.

Повышение платы за аренду возможно, если в договоре указано, что  стороны при расчете арендной платы использую повышающий коэффициент, ориентируясь на индекс инфляции, на изменение курса валют (когда сумма арендной платы  эквивалентна определенной сумме в валюте). Возможны привязки изменения арендной платы к другим обстоятельствам. Главное — правильно прописать их в договоре.

Вариант формулировки пункта о возможности повышения арендной платы в договоре аренды:

3.1. Арендная плата в сторону увеличения может досрочно пересматриваться Арендодателем, но не чаще одного раза в год с коэффициентом, не превышающим индекс инфляции за прошедший год, определяемой Росстатом (Федеральной службой государственной статистики).

3.2. Арендодатель, при намерении досрочного изменения величины арендной платы, должен предупредить об этом Арендатора за 1 (Один) месяц путем направления Арендатору письменного уведомления.

Кроме того, арендодатель один раз в год, но не ранее истечения года с момента заключения договора аренды,  может предлагать арендаторам новую цену.  А арендаторы вправе согласиться с этим или отказаться (и, вероятно, съехать).

Пример письма арендаторам о повышении арендной платы

Настоящим уведомляю Вас об увеличении с 01 февраля 2013 г. размера арендной платы по договору № … аренды от 20 октября 2011 г. за аренду помещения, находящегося по адресу: г. Тула, просп. Ленина, д. 30.

Ежемесячная арендная плата за всю площадь арендуемого Вами Помещения с 01 февраля 2013 г. составляет 55000= (Пятьдесят пять тысяч) рублей.

Кроме того, можно сослаться на индекс инфляции (индекс потребительских цен) за прошедший год (средний по вашему региону, смотрите на сайте Росстата региона) и этим обосновать изменение цены (если вы определили в договоре этот показатель, как размер, на который увеличивается арендная плата).

Мы сдаем помещения в центре Тулы в аренду. Цена — разумная, офисы  — хорошие.

____________________

Если вам была полезна эта информация, нажмите «Мне нравится» ))) Вам не трудно, а нам — приятно.