Преимущественное право покупки доли

Внимание: 29.12.2015 г вступил в действие Федеральный закон от 29.12.2015 N 391-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно которому, при отчуждении доли постороннему лицу (не имеющему доли в праве на этот объект недвижимости), сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Это касается долей домов, квартир (комнат), нежилых помещений, долей земельных участков.

Цитирую закон:

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 22; 2011, N 1, ст. 47) следующие изменения:

1) пункт 1 статьи 24 изложить в следующей редакции:

«1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце втором настоящего пункта.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.»;

2) пункт 3 статьи 24.1 дополнить абзацем следующего содержания:

«Сделка по продаже земельной доли подлежит нотариальному удостоверению.»;

А с 02.06.2016 г. вступил в силу ФЗ от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»:

Статья 2

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”(Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 30, ст. 3594; 2001, № 11, ст. 997; 2004, № 35, ст. 3607; 2005, № 1, ст. 22; 2016, № 1, ст. 11) следующие изменения:

1) в статье 24:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

“1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.”;

Учитывайте это, читая статью далее. По мере получения новой информации, будут новые разъяснения.

***

Когда объект недвижимости находится в долевой собственности нескольких лиц, то для оформления сделок по продаже или мене (возмездному отчуждению) объекта недвижимости, продавцам необходимо получить от всех остальных сособственников специальный документ — отказ от преимущественного права покупки.

И только тогда можно продать доли обычным покупателям, которые не являются совладельцами вашего общего объекта недвижимости.

Законодательство при продаже доли

Процедура получения отказа от преимущественного права покупки регламентируется пунктом 2 статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вот текст статьи 250 ГК РФ.

Статья 250. Преимущественное право покупки

  1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
    Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
  2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
  3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
  4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
  5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены*.

____________

*Договор мены является договором встречной купли-продажи.

При этом, согласие-отказ сособсвтенников не требуется в  случаях, когда регистрируются следующие документы:

  • договора о безвозмездном приобретении доли (приватизация, дарение и т.д.);
  • свидетельства о  праве  на наследство по закону, завещанию, выданного нотариусом;
  • свидетельства о  праве  на долю в общем имуществе супругов, выданного нотариусом;
  • судебного решения о признании доли в  праве  собственности.

Содержание отказа от преимущественного права покупки

Сособственники — физические лица

Физические лица — сособственники объекта недвижимости, как правило, дают отказ о преимущественного права покупки-согласие на продажу в форме нотариально заверенного заявления.

Либо другой вариант — извещение сосбственника заказным письмом с уведомлением, удостоверенным нотариусом. Молчаине (отсутствие ответа на письмо) в период 1 месяца с момента получения вашего письма, признается отказом от прав преимущественной покупки. И по истечении этого срока нотариус выдает продавцу нотариальное свидетельство о том, что письмо было отправлено, получено адресатом, месяц истек, ответа нет, что признается отказом от права покупки. И теперь можно продавать кому угодно.

Однако, если вы способны собрать всех сособственников прямо на сделку в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав (Росреестре), то они могут подать заявление простой письменной формы  прямо там, в окошке приема документов. На практике, такое случается крайне редко. Потому что — сособственников бывает много,  они не всегда дружны между собой или с продавцами. Кроме того, они совершенно не заинтересованы в том, чтобы отложить все свои дела и дисциплинированно прибыть в место заключения сделки в рабочее время и т.д. Поэтому, проще и дешевле бывает взять их согласие-отказ заранее, в нотариальной конторе.

Сособственники — физические лица

Юридические лица-сособственники оформляют свой отказ от преимущественного права покупки письмом-ответом на заявление продавца на фирменном бланке за подписью руководителя или другого уполномоченного лица либо — в виде обычного письма с подписью и печатью организации.

От чего просить отказ и о чем уведомлять сособственника

Самые важные моменты в уведомлении сособственника о предстоящей продаже, которые должны быть в точности повторены в его отказе:

  1. Описание объекта: что вы ему предлагаете — какую долю объекта недвижимого имущества и адрес объекта;
  2. Описание предложения: цена, сроки и другие существенные условия.

Обычно в отказах пишут только цену, по которой податель заявления отказывается купить у продавца предлагаемые доли. Однако, в некоторых случаях, важно указать не только цену, но и срок оплаты, способ расчетов или другие важные для продавца обстоятельства.

Например, сособственник не дружит с вами, выкупать долю не собирается, но мечтает навредить. И отвечает, что купить он согласен. То есть, намеревается воспользоваться преимущественным правом покупки.

И проходит месяц, второй, а он не покупает. Возможно, дело даже не в кознях соседа, а у него просто не хватает денег и он тянет время. А вы, при этом, не можете продать свои доли другим покупателям, ведь есть желающий из числа сособственников.

Чтобы не допускать такой ситуации и продать доли другому, платежеспособному и последовательному покупателю, необходимо описать в предложении сособственнику все значимые для вас условия продажи: цена — такая-то, срок окончательного расчета и способ передачи денег — такой-то и т.д.

Пример письма к сособственнику для получения отказа

Согласно статье 250 ГК РФ, извещаю Вас о намерении продать принадлежащие мне, Иванову Ивану Ивановичу, 10/25 долей в праве собственности на …наименование объекта недвижимого имущества, площадь, адрес.. (можно переписать из раздела «Объект права» свидетельства о праве собственности),  по цене 100000= (Сто. тысяч) рублей.

Право долевой собственности на данные доли объекта недвижимого имущества принадлежит мне, Иванову Ивану Ивановичу,  на основании Договора купли-продажи  от 17.05.2011 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.06.2011 г. сделана запись регистрации № ..-..-01/…/2011-…., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ..-АБ № 111111, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ………… области  15.06.2011 г. (точный текст взять из свидетельства о гос.регистрации права).

Другие условия** продажи отчуждаемой данной доли объекта недвижимого имущества:

  • заключение договора купли-продажи в срок до 15 апреля 2012 года;
  • оплата полной стоимости отчуждаемого имущества в момент заключения договора купли-продажи.

Настоящее письмо составлено и подписано в 2-х экземплярах.

Дата, подпись, расшифровка подписи.

________________

** это не обязательно, но возможно.

Такое письмо можно направлять как от нотариуса физическому лицу, если совладелец вашего объекта отказывается идти к нотариусу и игнорирует вас,   так и юридическому лицу- в простой письменной форме.

Какую цену указывать в предложении и в договоре купли-продажи

Для всех сособственников в письме-предложении о покупке должна быть указана одинаковая цена и одинаковые (равные) условия для всех потенциальных покупателей.

В идеале, в договоре купли-продажи долей в праве должна быть указана та же цена и другие условия, как и в отказе сособственников.

Если цена повысилась или понизилась и будет отражена в таком изменившемся виде в договоре купли-продажи, необходимо брать новые отказы сособственников, указывая в предложениях и отказах эти новые обстоятельства и новую цену.

Некоторые считают, что если собственники отказались от меньшей цены, то и на большую они не согласятся. И я видела, как регистраторы регистрирую договоры, где третьи лица (не сособственники) покупают долю в праве по цене выше заявленной в предложении и отвергнутой сособственниками.

Однако, считаю, что это не совсем верно, потому что к моменту изменения существенных условий продажи, обстоятельства сособственников тоже могут измениться — например, им могут одобрить кредит. И тогда, расхождение цены в отказе и договоре купли-продажи, пусть и в большую сторону, может стать основанием для перевода прав и обязанностей покупателя на заинтересованного сособственника.

Если цена (и другие условия) в предложении, отказе и договоре купли-продажи будут совпадать, то оснований для расторжения договора по этому признаку не будет.

 Нотариальная форма отказа от права покупки

Для получения отказа в нотариальной форме необходимо:

  • личное присутствие сособственника, которому предлагают купить (либо его уполномоченного представителя — доверенность);
  • правоустанавливающие документы, подтверждающие, что именно он — сособственник;
  • паспорт — для удостоверения его личности;
  • деньги для оплаты услуг нотариуса (800-1000 руб., цены 2012 года в регионах)

Нотариально заверенный документ, подтверждающий отказ сособственников-физических лиц от преимущественного права покупки, должен содержать следующую информацию:

  • Заголовок, дата, место составление документа.
  • Кто дает отказ — ФИО, все паспортные данные.
  • Кому отказывает и от чего он отказывается: в чем заключалось предложение (повторить весь текст предложения продавца), о котором ему (сособсвеннику) известно и кому (ФИО продавца) он дает отказ.
  • Подтверждение, что тому, кто отказывается, известно содержание соответствующих статей ГК. И тому, что содержание данного отказа прочитано подписавшим лично (+зачитано ему вслух нотариусом).
  •  Подпись отказывающегося с расшифровкой ФИО.
  • Удостоверительная надпись нотариуса, его подпись и печать.

Извещение сособственника о продаже и предложение о покупке в простой письменной форме

Можно написать письмо с предложением покупки доли самостоятельно, без визита к нотариусу, в простой письменной форме (от руки или напечатать, не имеет значения). И отправить такое письмо обычной почтой — простым заказным письмом с уведомлением.

Таким путем можно извещать и физических, и юридических лиц. Но, при этом, необходимо делать опись вложения, иначе — как вы докажете то, что вы посылали не открытку с Днем Рождения, а письмо с предложением купить вашу долю?

Храните текст письма, квитанции почты, бланк извещения — как доказательства выполнения вами всех действий.

Если ваш сособственник — юридическое лицо, то вы можете сделать 2 экземпляра письма и сходить в приемную этой организации, подождать, пока ваше письмо будет зарегистрировано. А на втором (вашем) экземпляре проставят дату приема и номер регистрации входящей корреспонденции. Эта надпись будет являться подтверждением того, что письмо вы действительно направляли и станет точкой отсчета даты, по истечении которой вы вправе продавать свои доли третьим лицам.

Пример отказа-согласия сособственника

Заявление сособственника может называться просто «заявление», «отказ», «согласие» или отказ-согласие», это не имеет решающего значения. Главное — содержание заявления этого сособственника.

Согласие-отказ

Российская Федерация, г. Тула, 15 мая 2012 года

Я, Иванов Иван Иванович, год-место рождения, паспортные данные, проживающий ….

даю согласие и сообщаю, что мне известно о предстоящей продаже Петровым Петром Петровичем принадлежащих ему 15/26 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по адресу: Тульская область, ….. , по цене 500000= (Пятьсот тысяч) рублей оо копеек.

Настоящим согласием от преимущественного права покупки, согласно статье 250 ГК РФ, я отказываюсь.

Содержание статей 153-156, 166, 170, 177, 178, 246 и 250 ГК РФ нотариусом мне разъяснено и понятно.

Содержание настоящего согласия прочитано мной лично и зачитано мне вслух.

________ПОДПИСЬ__________

Удостоверительная надпись нотариуса. Подпись, печать.

Текст отказа может быть переформулирован, но смысл (мне известно+условия продажи+отказываюсь) должен сохраняться.

Кто сособственник

Если вы регистрировали свое право долевой собственности недавно, список сособственников, которые так же прошли гос. регистрацию, можно найти на обороте свидетельства о государственной регистрации. Сложите, суммируйте все чужие доли + вашу. И убедитесь, что они составляют целую единицу (например: 1/8 + 3/8+2/4(это 4/8)=8/8=1).

Если сумма долей меньше 1, значит чье-то право не зарегистрировано в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).  Вариантов 2: либо затерявшееся право долевой собственности было зарегистрировано в БТИ до появления государственной регистрации, либо эта доля не зарегистрирована, потому что не приватизирована.

Но не исключено, что кто-то из этого списка недавно продал, подарил, поменял свою долю или умер.

Неприватизированная доля в коммуналке — отказ от преимущественного права покупки

Для хозяев комнат в коммунальной квартире (оформленных в виде доли в праве), которые даже не знают, все ли комнаты=доли в их коммуналке приватизированы, либо точно знают, что есть неприватизированные доли, путь таков:

  • Запрос в организация, осуществляющая приватизацию в вашем городе или районе — выдадут справку о том, какие комнаты приватизированы и на чье имя, а какие — нет (то есть, в собственности муниципалитета);

Если есть неприватизированные комнаты:

  • Письмо в  муниципалитет (городскую администрацию) с предложением выкупить по … цене и на … условиях в срок …). Вам дадут письменный ответ.

Уточнение списка сособственников

Поиск остальных собственников производится по информации из ЕГРП и по сведениям БТИ (если регистрация происходила до возникновения органов государственной регистрации — в каждом регионе они появлялись в разные сроки — с 15.02.1998 г до 31.12.1999 г.).

Как получить выписку из ЕГРП о принадлежности объекта недвижимости

Если вы — обладатель доли в большой коммунальной квартире или частном доме, где часто меняются хозяева и вы и никогда в глаза не видели своих соседей, то узнать, кто ваш сосед-совладелец долей, можно обратившись в Управление Росреестра по вашему региону (органы государственной регистрации).

Любой человек вправе заказать выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) — справку о принадлежности объекта недвижимости, в которой будут указаны все сособственники, которые регистрировали свои права с момента открытия этого органа государственной регистрации в вашем регионе.

Для получение выписки из ЕГРП необходимо оплатить госпошлину (200 руб. — цены 2012 года) и заказать выписку в офисе Росреестра (с собой иметь паспорт). Если объект находится в другом регионе, то можно получить выписку о нем из домашнего региона, она будет стоить дороже. Реквизиты для оплаты госпошлины и ее размер уточните в управлении Росреестра того региона, где вы находитесь или на сайте Росреестра либо по телефону горячей линии Росреестра: 8-800-100-34-34 (единый телефон для всех регионов).

Если нельзя получить отказ или нет времени разыскивать сособственника

Часто у продавцов долевой собственности возникают проблемы с розыском сособствеников, место нахождения которых не известно или   есть иные препятствия, не позволяющие действовать прямолинейно.

Что делать

Сделать покупателя сособственником

Москвичи, во времена активных продаж комнат в коммунальных квартирах, оформленных в виде долей в праве, придумали остроумный способ решения этой проблемы.

  1. Важный момент — продавец может продать свою долю любому из сособсвенников, на свой выбор. Но не может продать тому, кто не является сособственником, без получения отказа от всех своих соседей, собственников остальных долей.
  2. Важный момент — чужому нельзя продать (возмездная сделка), но можно подарить (безвозмедно).

Поэтому — надо сделать будущего постороннего покупателя собственником маленькой доли в праве, чтобы потом продать ему, как полноправному сособственнику.

Для этого нужно подарить ему маленькую долю из своей. Например, у вас есть 25/95 долей в праве. Вы дарите ему 1/95 долю. Проходит регистрация договора и перехода права долевой собственности. И после: ваш одаряемый уже — полноправный сособственник. Которому вы можете продать оставшиеся 24/95 доли, не спрашивая разрешения ни у кого.

Конечно, случается, что отчаявшиеся продавцы доли заключают договор дарения всей этой доли, но, согласитесь, эта сделка не соответствует действующему законодательству и легко может быть оспорена заинтересованными лицами.

Сдать документы на регистрацию и ожидать 3 месяца

Согласно п. 3 статьи 250 ГК РФ, любой из сособственников может потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя. На это отводится 3 месяца.

То есть, документы сданы на регистрацию, ближе к окончанию месяца с момента сдачи, регистрация приостанавливается (подать заявление и переговорить с регистратором) на срок, дотягивающий до 3 месяцев с момента подачи документов. Если никто не заявит своих прав, право покупателя на долю будет зарегистрировано. Но в этом варианте надо обязательно посоветоваться с государственным регистратором (кто он, можно узнать, позвонив в Росреестр — держите под рукой расписку о принятии документов, там есть регистрационный номер, по которому легко найти вашего регистратора) и просчитать сроки.

Сложные случаи продажи доли в праве

Иногда бывают ситуации, когда продавец является собственником помещения (целого объекта) и доли земельного участка, на котором стоит здание, в котором находится его помещение. Я расскажу об этих ситуациях отдельно.

Как продать целое помещение с долей земельного участка.

Иногда правила преимущественной покупки применяются и к целым объектам:  продажа земель сельскохозяйственного назначения.

Где хранится подлинник отказа от преимущественного права покупки

После регистрации оригинал отказа-согласия от сособственника выдадут тому, то его сдавал, то есть — продавцу доли. Этот документ следует хранить и использовать как доказательство в суде, в случае возникновения споров.

____________________

Если вам была полезна эта информация, нажмите «Мне нравится» ))) Вам не трудно, а нам — приятно.