Продажа помещения с долей земельного участка

Иногда у хозяев встроенного нежилого помещения возникают затруднения при его продаже, связанные с тем, что помещением они обладают целым, а земельным участком под зданием — только частью (долей в праве).

Получается, что в здании есть встроенные нежилые помещения, которые принадлежат разным собственникам. У каждого из них — свое, целое помещение, отдельный объект коммерческой недвижимости. А вот земля под зданием с этими объектами — общая, в долевой собственности всех хозяев отдельных помещений. Обычно так случается, если собственники купили свои нежилые помещения, когда права на землю еще не были оформлены, а потом решили выкупить участок у государства. Совместно. И он достался  всем хозяевам этих помещений в долях, пропорционально занимаемым площадям.

Поначалу, продавцу помещения кажется, что участок-то слова доброго не стоит. Он не выделен в натуре, не виден под зданием, никак не увеличивает достоинства строения и никак не влияет на продажную цену. И продавец не берет его в расчет и не подозревает, что столкнулся с проблемой. Но оказывается, что помещение без этой доли участка продать нельзя.

Как продать помещение с долей участка

Если к помещению относится доля земельного участка (оба объекта принадлежат одному продавцу), эти объекты неразрывно связаны между собой и их  можно продать только вместе.

Следовательно, надо предлагать сособственникам земельного участка выкупить у вас долю участка. Или участок и помещение (ведь ваша задача, как продавца — продажа помещения). А потом уже, после отказа сособственников, предлагать свою недвижимость по той же цене и на тех же условиях третьим лицам (другим покупателям).

Можно посмотреть Образец письма сособственнику с предложением выкупа доли участка. Но — если вы не уверены, что сособственник откажется от вашего предложения по выкупу доли участка, и вам хочется продать свои объекты коммерческой недвижимости совсем другому человеку, то предлагайте ему в письме все в комплексе: и долю участка по такой-то цене и расположенное на нем  помещение по такой-то цене + обязательно укажите сроки и способ расчета — то есть, ограничьте его рамками, в которые трудно будет вписаться. Но в которых сможет действовать выбранный вами покупатель.

Если у сособственника доля в залоге

Да, друзья, и такое бывает. Можно заложить свою долю в праве независимо от других сособственников.

Весь участок или другой объект недвижимости, принадлежащий разным лицам в долях, не будет считаться в залоге. То есть, обременение будет наложено только на соответствующую долю  объекта недвижимости. Однако, в договоре купли-продажи вашей, не обремененной залогом, доли, необходимо будет упомянуть, что покупателю известно о наличии обременения (указать какая доля, принадлежащая кому именно заложена). И получить документы от сособственника и его залогодержателя.

Как узнать о наличии залога на объект недвижимости

Есть ли залог или нет, можно, как минимум, тремя способами: выяснить у сособственника, получить выписку из Росреестра или узнать на портале Росреестра в режиме он-лайн.

Если объект недвижимости в залоге, под справочной информацией о нем вы увидите строку о зарегистрированных ограничениях и обременениях, кликните на нее — будет номер регистрации залога и дата регистрации.

Какие документы потребуются

Кроме отказа от преимущественного права покупки самого собственника, необходимо будет получить одобрение от его Залогодержателя.

Кто залогодержатель

Проще всего узнать наименование или ФИО залогодержателя у самого сособственника, заложившего свою долю или спросить в Росреестре, какой банк или другое лицо является залогодержателем в данном случае (то есть, у кого конкретно просить согласие).

Форма письма залогодержателю сособственника долей в праве

Письмо залогодержателю составляется в той же форме, что и сособственнику — смотреть образец. В нем необходимо упомянуть, что вы извещаете залогодержателя о предстоящей продаже объекта на таких-то условиях, сослаться на наличие залога в пользу Залогодержателя таких-то долей объекта недвижимости по адресу…, которые  принадлежат такому-то лицу (вашему сособственнику).

И просите подтвердить, что ему, залогодержателю, известно о всем вышеперечисленном и он, залогодержатель не возражает против отказа залогодателя (вашего сособственника) от преимущественного права покупки и продажи отчуждаемых вами долей.

Примерно в такой форме требуют этот документ государственные регистраторы, посоветуйтесь с регистратором, если будет какая возможность ДО сдачи документов на регистрацию.

***

Залогодержателю могут показаться странными и несколько необычными требования регистратора по одобрению сделки, однако, если вы объясните ситуацию и хорошо попросите, юристы залогодержателя подготовят вам необходимые бумаги.

Если у вас возникли затруднения в этом вопросе, пишите, обсудим.

А к некоторым помещениям и зданиям земля вообще не прилагается. Но и такую юридическую ситуацию можно описать в договоре купли-продажи и без проблем получить свидетельство о праве собственности на свою коммерческую недвижимость или другое строение.

____________________

Если вам была полезна эта информация, нажмите «Мне нравится» ))) Вам не трудно, а нам — приятно.