Договор купли-продажи с материнским капиталом — как обезопасить себя покупателю и продавцу, важные моменты

Сделка по покупке-продаже  квартиры, комнаты или дома, где расчет производится за счет средств материнского (семейного) капитала — долгая и состоит из нескольких этапов. От момента заключения договора до снятия обременения, обычно, проходит 2,5-3 месяца. И в этот период участники сделки должны добросовестно выполнить, все, что положено для достижения цели договора. А цели у сторон договора купли-продажи такие:

  • у Продавца: получить все деньги за проданное имущество,
  • у Покупателя: получить квартиру/дом без обременений и без лишних жильцов.

Наша задача — укрепить каждый этап сделки. Так, чтобы и Покупатель, и Продавец выполнили все свои  обязательства и не отлынивали по дороге (из-за лени, расхлябанности или даже злого умысла). 

Часто возникающие проблемы

Сначала глобальные проблемы, которые заводят в тупик участников сделки. То, что нельзя решить самому, без участия второй стороны, не обращаясь в суд. Проблемы могут быть как у Продавца, так и у Покупателя, а возникновение их зависит либо от непредвиденных обстоятельств (ведь сделка растянута во времени. И чем она длиннее, тем больше неожиданностей может случаться, включая болезнь, пожар, смерть и т.п.), либо от намеренного неисполнения кем-то из участников сделки своих обязанностей по договору.

1. Проблема у Продавца

  • Покупатель не обратился в Пенсионный фонд (ПФР) с заявлением на распоряжение средствами МСК (материнского семейного капитала). Вот просто не взял бумаги и не пошел. Без этого невозможно перечисление средств МСК, предусмотренное договором купли-продажи (ДКП).

Причины: мама, получившая сертификат на маткапитал:

  1. Хочет купить и оплатить,  но медлит по каким-то понятным, но не очень уважительным причинам, не обращаясь вовремя в ПФР;
  2. Оплачивать не собирается. А хочет пожить бесплатно в вашем жилье (если ее пустили туда раньше полной оплаты) либо вообще вы не единственный претендент на оплату, а она выбирает вариант получше (это такой же наглый обман, как и вызвать несколько такси для 1 поездки).

Решение: прописать в договоре сроки и порядок выполнения Покупателем всех действий; санкции за нарушение этих сроков и невыполнение; максимальный срок ожидания и порядок расторжения, если так ничего и не сделано (с взысканием неустойки).

Возможная потеря денег и угроза расторжения ДКП часто стимулируют нарушителей и вынуждают выполнить все вовремя, даже через «не могу». А когда их этим не пробьешь, то у Продавца есть более-менее понятный порядок расторжения договора и возврата себе права собственности.

Расторжение может потребоваться и в случае, если получателю средств маткапитала отказали в оплате покупки (ваш дом или квартира непригодны для проживания, например). Это бывает нечасто, но случается. Мы уже расторгали договор по неподходящим объектам. Покупатели — будьте внимательны, если это дом с печным отоплением и в нем невозможно жить без капитального ремонта, вам, вероятнее всего, ПФР откажет в оплате.

2. Проблема у Покупателя

  • Продавец не идет снимать обременение после полного расчета. Для оплаты средствами материнского капитала необходимо, чтобы право собственности уже перешло к Покупателю (-ям). Только при этом условии Пенсионный фонд выплатит деньги Продавцу. И для того, чтобы Продавец не опасался, что с ним не рассчитаются, а квартиру/дом продадут дальше, автоматически возникает залог (он же называется ипотекой) в силу закона. Залог (ипотека) всегда возникает при неполном расчете (если только стороны не договорились обойтись без залога и указали это в договоре) и накладывается в пользу Продавца. Право у Покупателя, а залог — у Продавца. Покупатель без Продавца не может ничего делать с квартирой/домом.  Это правильно и справедливо. Но, некоторые Продавцы ведут себя недобросовестно и уклоняются от встречи в МФЦ для снятия обременения.

Цель каждого Продавца — получить положенные ему деньги. А недобросовестные Продавцы плевать хотели на необходимость после этого снять обременение с недвижимости. Такие нарушители могут уехать в другой город, не оставив никаких контактов. У них может еще не быть новой прописки и тогда совсем непонятно, где и как их искать. Либо они сидят дома, знают, что надо пойти с вами в МФЦ, но просто не хотят.

При этом, Покупатель не имеет на руках платежных документов об оплате средствами материнского капитала (ни платежки, ни выписки со счета, ни справки). Ведь не он выплачивает средства МСК, а государство напрямую Продавцу. И добиться от ПФР получения такой справки непросто, а выписку с лицевого счета Продавца постороннему человеку банк не даст.

То есть, поначалу Покупателю даже в суд идти не с чем, нет подтверждения полного расчета по договору для снятия обременения (залога в силу закона) в судебном порядке. Но не бойтесь, без Продавца снять обременение возможно, но Покупателю придется приложить много сил, да и потратиться.

Причины: недобросовестное поведение, игнорирование условий договора и требований закона:

  1. без какой-либо цели, просто гад;
  2. или для того, чтобы незаконно, таким вот шантажом, получить с Покупателя дополнительную оплату.

Решение: прописать сроки  (отчитывая с даты полной оплаты) и порядок действий сторон (оговаривая и полное неисполнение Продавцом обязанности по снятию обременения), предусмотреть неустойку за несвоевременное снятие обременение (просрочку) и за невыполнение.  Предусмотреть обязательство выдать доверенность для представительства отсутствующей стороны при невозможности ее личного присутствия.

Здесь, конечно, этап, когда продавец получил все, что хотел. Деньги у него. Поэтому, нет того, что будет понуждать его доделать все до конца. Кроме угрозы того, что с него взыщут неустойку и все расходы по снятию обременения. Он станет должником.

Но есть люди, которым нечего терять и им это будет безразлично. Тогда вы, как Покупателю, должны упростить себе решение проблемы по снятию обременения. Не искать его годами, а знать, что если Продавец пропал, то вы, к примеру:

  • Направляете ему требование о выполнении обязательств (прибыть, снять обременение в такое-то время, дату, место, имея с собой паспорт) по последнему месту его жительства/регистрации, указанному в договоре — заказным письмом с уведомлением с описью вложения. В договоре указать этот порядок и предусмотреть, что неполучение адресатом письма, направленного по этим правилам,  стороны все равно признают получением  по истечение … дней со дня направления требования;
  • После того, как требование считается полученным адресатом, но нет ответа или он так и не прибыл в МФЦ в назначенное время, а вы взяли талон и не смогли подать без Продавца, обращаетесь в ПФР письменно под роспись или заказным письмом с уведомлением с описью вложения за справкой об оплате по такому-то договору такой-то суммы такому-то лицу средствами вашего материнского капитала.
  • После получения доказательств оплаты, обращаетесь в суд за снятием обременения в судебном порядке (все почтовые бумаги, второй экземпляр требования, трекинг отправленного письма, талон в МФЦ, справку о платеже — все доказательства хранить!).

Порядок, предполагающий подобное решение вопроса (уведомление, направление требования и сроки на выполнение) возможно предусмотреть в договоре.

Конечно, это не все трудности и проблемы, которые могут возникнуть при заключении договора купли-продажи с оплатой маткапиталом, бывают и другие, но, как правило, они менее существенные либо не такие распространенные. И решить их проще.

Так же, спектр причин и решений может быть шире. Все зависит от конкретных обстоятельств.

Другие вопросы по материнскому капиталу

Разъяснения Верховного суда по сделкам с материнским капиталом (судебная практика и выводы: что нельзя или можно купить за материнский капитал, какие доли выделить детям и мужу и т.д.);

Договор купли-продажи с оплатой материнским капиталом (традиционный базовый вариант, без учета моментов, о которых мы писали выше).

Как рассчитать доли, выделяемые детям по материнскому капиталу, если вы оплачиваете не только средствами МСК (государственными деньгами), но и своими собственным деньгами.

Соглашение о выделении долей детям (без нотариуса), если мама и папа купили с оплатой маткапиталом и оформили в общую совместную собственность, либо купила только мама и она не замужем. Если оформлено только на маму (на 1 родителя) — можно и дарением. Если же вы купили на маму и папу в общую долевую собственность, то это только к нотариусу, сделка подлежит нотариальному заверению.

***

Если вам был полезен наш материал, нажмите «Мне нравится» внизу или дайте на нас ссылочку в соц.сетях или блоге. Вам не трудно, а нам очень приятно. Спасибо!

Если вам нужно что-то из документов (составить договор, почитать и оценить чужой договор на предмет рисков, сформулировать и добавить в ваш договор дополнительные важные  пункты, написать требование и т.д.)  либо у вас — сложный вопрос и нужен совет, напишите. А если очень срочно, то позвоните.

***